2014相關房地產金融論壇(房地產項目全程策劃30步驟)

1.房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟 步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查 【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據(jù)。

階段A：房地產宏觀環(huán)境分析 第一、區(qū)域環(huán)境。 研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環(huán)境。經濟環(huán)境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業(yè)結構和主導產業(yè)、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時，在地產開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。 階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析 第一、城市房地產市場發(fā)展描述。

主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。 第二、市場現(xiàn)狀剖析。

通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。 第三、未來走勢預測。

在現(xiàn)狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。 階段C：房地產項目所在地板塊市場分析 第一、板塊總體規(guī)劃。

主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。 參考資料： 。

2.房地產營銷方案

由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。

一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。

另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續(xù)放緩，居民收入（包括預期收入）持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導地位；消費者經過長期的廣告浸yin，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。

競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。

在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客 源？如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。 二、房地產全程營銷策劃 一是策劃為先。

在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。

如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。

如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 三是塑造差異。

差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業(yè)在項目開發(fā)或經營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。

如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。

3.撰寫論壇活動的策劃方案并進行實施

建議：

一、對參加人員進行詳細的調查分析

二、確定活動主題、活動風格

三、活動參與細則

四、活動推廣宣傳

五、活動招商細則

一個方案，沒有好的市場調查分析，其實它就是一個華麗的中看不中用的東西。想要方案其實網(wǎng)上大把有，有過這些只是思路的建議，不能拿來用的，因為活動所面對的人群是不一樣。

建議：自己進行詳細的針對學校老師、同學進行調查分析，并根據(jù)學校的實情進行安排活動主題、活動風格。

只要活動細節(jié)中有幾個亮點，做到有出位的地方就是不錯的方案了。

4.房地產項目全程策劃及成功運作模式全集

房地產項目全程策劃及成功運作模式全集簡介：

房地產市場營銷概論、房地產市場營銷信息系統(tǒng)、房地產市場調研、房地產購買行為分析、房地產市場競爭者分析、房地產市場細分、房地產產品規(guī)劃、房地產價格策劃、房地產營銷的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術原則、房地產營銷渠道策劃、網(wǎng)略時代的房地產市場營銷、房地產市場營銷技校評估、房地產市場營銷與CIS、房地產營銷公關策劃、房地產營銷組織、房地產品牌運營策劃、房地產營銷糾紛處理

第一篇 房地產項目前期策劃

第一章 房地產項目策劃概論

第二章 土地征用與城市房屋拆遷

第三章 房地產開發(fā)與城市建設策劃

第四章 基礎設施建設

第五章 房地產項目建設管理

第二篇 房地產項目可行性分析

第一章 房地產開發(fā)的建設過程

第二章 房地產經營決策

第三章 房地產開發(fā)項目可行性研究

第四章 房地產經營風險和風險分散技術

第三篇 房地產項目投資策劃

第一章 房地產投資概述

第二章 房地產投資環(huán)境分析

第三章 房地產開發(fā)投資風險分析

第四章 不同類型房地產投資的特點

第五章 房地產投資項目的經濟分析

第六章 房地產項目投資社會評價

第七章 房地產投資分析的計算機處理

第四篇 房地產項目營銷策劃

第一章 房地產市場營銷概論

第二章 房地產市場營銷信息系統(tǒng)

第三章 房地產市場調研

第四章 房地產購買行為分析

第五章 房地產市場競爭者分析

第六章 房地產市場細分

第七章 房地產產品規(guī)劃

第八章 房地產價格策劃

第九章 房地產營銷的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術原則

第十章 房地產營銷渠道策劃

第十一章 網(wǎng)略時代的房地產市場營銷

第十二章 房地產市場營銷技校評估

第十三章 房地產市場營銷與CIS

第十四章 房地產營銷公關策劃

第十五章 房地產營銷組織

第十六章 房地產品牌運營策劃

第十七章 房地產營銷糾紛處理

第五篇 房地產廣告策劃

第一章 廣告媒體策劃

第二章 廣告時機和地域策劃

第三章 廣告預算策劃

第四章 廣告宣傳活動的策劃

第五章 廣告文案創(chuàng)意

第六章 平面廣告創(chuàng)意

第七章 廣播廣告創(chuàng)意

第八章 電視廣告創(chuàng)意

第九章 房地產廣告策劃案例

第六篇 房地產金融策劃

第一章 房地產金融概論

第二章 房地產籌資

第三章 房地產融資

第四章 房地產保險

第五章 住房公積金貸款

第六章 房地產金融合同與金融業(yè)務結算

第七篇 物業(yè)管理策劃

第一章 物業(yè)管理概述

第二章 物業(yè)管理公司的組建

第三章 物業(yè)管理的基本工作

第四章 物業(yè)管理的制度制定

第五章 物業(yè)管理的服務項目

第六章 物業(yè)管理招標與投標

第七章 物業(yè)管理的資金運行和財務管理

第八章 物業(yè)經營品牌戰(zhàn)略

第九章 物業(yè)典型案例評析

第八篇 中國明盤成功運作模式

第七章 廣州明盤

第八章 深圳明盤

第九章 上海明盤

第十章 北京明盤

附篇 房地產相關法規(guī) 《房地產項目全程策劃及成功運作模式全集》 《房地產項目全程策劃及成功運作模式全集》 《房地產項目全程策劃及成功運作模式全集》

5.給房地產策劃怎么做

房地產策劃方案一、市場調研： 1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等； 2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （2） 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況） 3， 近期房地產的有關政策、法規(guī)、金融形勢 4， 競爭個案項目調查與分析 5， 消費者分析： （1） 購買者地域分布； （2） 購買者動機 （3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式） （4） 購買時機、季節(jié)性 （5） 購買反應（價格、規(guī)劃、地點等） （6） 購買頻度 6， 結論 二、項目環(huán)境調研 1， 地塊狀況： （1） 位置 （2） 面積 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性質 2， 地塊本身的優(yōu)劣勢 3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述） 4， 環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安） 5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店） 7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析） 三、項目投資分析 1， 投資環(huán)境分析 （1）當前經濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開 （2） 房地產的政策法規(guī) （3） 目標城市的房地產供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見下圖表） 3， 現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 4， 土地延展價值分析判斷（十種因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容積率 （2）資金投入 （3）邊際成本利潤 6，投入產出分析 （1）成本與售價模擬表 （2）股東回報率 7， 同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃 （一） 市場調查 1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風格 3 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等） 4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊） 5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等） 6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等） 7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質） 8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整） （二）、目標客戶分析 1、經濟背景 ？？ 經濟實力 ？？ 行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位 1 理論價格（達到銷售目標） 2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略 （四）、入市時機、入市姿態(tài) （五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控 （六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算 （七）、推廣費用 1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等） 2 印刷品（銷售文件、售樓書等） 3媒介投放 五、概念設計 1， 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2， 小區(qū)容積率的敏感性分析 3， 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流） 4， 小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等） 5， 小區(qū)建筑風格的形式及運用示意 6， 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7， 小區(qū)戶型比例的搭配關系 8， 小區(qū)經典戶型的功能判斷及其面積劃分 9， 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則 10， 小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意 六、識別系統(tǒng) （一）核心部分 1， 名稱 2， 標志 3， 標準色 4， 標準字體 （二） 運用部分 1， 現(xiàn)場 ？？ 工地圍板 ？？ 彩旗 ？？ 掛幅 ？？ 歡迎牌 2， 營銷中心 ？？ 形象墻 ？？ 門楣標牌 ？？ 指示牌 ？？ 展板規(guī)范 ？？ 胸卡 ？？ 工作牌 ？？ 臺面標牌 3， 工地辦公室 ？？ 經理辦公室 ？？ 工程部 ？？ 保安部 ？？ 財務部 4， 功能標牌 ？？ 請勿吸煙 ？？ 防火、防電危險 ？？ 配電房 ？？ 火警119 ？？ 消防通道 ？？ 監(jiān)控室 1？ 建筑規(guī)模與風格； 2？ 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）； 3？ 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）； 4？ 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）； 5？ 物業(yè)管理（收費水平、管理內容等）； 6？ 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質）； 7？ 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述 三、價格定位 1. 理論價格（達到銷售目標） 2 .實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格） 3. 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格） 4. 價格策略 入市時機 入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。 五、廣告策略 1.廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期） 2.階段性的廣告主題 3.階段性。

6.求詳細房地產策劃流程

地產策劃流程有很多方面，不知道你指的哪一塊，不過相關的資料網(wǎng)上有許多，我想你應該找的是工作溝通的一般性流程吧，這里有一些，希望可以幫到你！

*策劃部工作流程

（一）項目介入階段

1.識別客戶需求

①了解客戶需求，解答客戶問題；

②對客戶需求的理解陳述；

③界定工作范圍；

④描述提出方案或方法的基本原理；

⑤項目組織的介紹；

⑥項目完成所要求的進度計劃；

⑦確認項目執(zhí)行可能產生的成本預算；

⑧確認客戶期望項目團隊提供什么樣的交付物；

⑨確認客戶期望的規(guī)格和特征；

⑩商定進一步洽談的內容、時間及地點。

2.進一步洽談確定課題

①客戶企業(yè)介紹情況，提出咨詢要求與希望；

②研究企業(yè)提供的資料、分析企業(yè)狀況、初步擬定項目框架；

③實地考察客戶企業(yè)及環(huán)境；

④確定項目框架和目標；

⑤根據(jù)企業(yè)期望做準備性調查。

3.提交項目建議書及合同簽訂。

①與市場部及公司廣泛溝通，根據(jù)客戶需求提出項目建議書。

②雙方就建議書內容（包括項目目標、框架、主要內容、執(zhí)行方案、時間計劃和初步預算等）進一步商討。

③擬定并簽訂合同，作好項目開展準備工作。

以上工作以市場部為主，策劃部協(xié)助。

（二）項目啟動階段

1、確定項目領導小組

① 根據(jù)項目要求確定由策劃部與市場部雙方主要領導組成的項目領導小組，統(tǒng)籌分工項目的開展。

② 確定公司配合要求和內部人選。

2、確定項目計劃

① 項目領導小組和項目負責人確定項目開展計劃與項目詳細目標，結構細化，時間進度，人員要求和其他后期準備。

②根據(jù)經驗提出初步計劃建議。

③ 準備項目開展所需的資料等。

3、確定工作組

① 根據(jù)項目計劃要求，成立項目工作組，明確具體分工和職責。

② 擬定工作計劃和時間進度。

③ 擬定調查分析計劃。

（三）調查分析階段

1、調查分析和座談會

① 根據(jù)調查計劃和針對性問題實施市場調查。

② 主持和開展座談會、討論會、聽取各方面人員的意見和要求。

③ 深入調查分析，了解客戶競爭對手的情況及客戶產業(yè)鏈。

2、調整并提交策劃報告

①整理分析調查資料，對問題分類。

② 提供初步改進建議方案框架。

③ 提交報告。

（四）方案設計階段

1、提交初步設計方案

① 在客戶對報告反饋基礎上進方案設計，并根據(jù)客戶情況實時修 改。

② 向客戶提供滿足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。

2、初步方案征求意見

① 初步方案分專題向有關部門進行詳細介紹，回答有關問題，廣泛聽取修改補充意見。

②針對反饋意見和建議，進行局部調整和補充。

③擬定實施計劃綱要。

3、方調整，提交最終報告

① 按照客戶要求提供最終報告，就報告內容答疑咨詢。

② 協(xié)助客戶擬定實施計劃。

③ 對存在分歧的問題進行分析研究，提出可選擇性解決建議。

④ 雙方共同分析存在的問題和難點，商定可能的解決方案。

7.房地產金融的內容簡介

本書由具有豐富實踐經驗的美國房地產金融教授撰寫，涵蓋了房地產金融的主要內容，包括房地產金融的原理要點、二級抵押貸款市場及證券化、抵押貸款相關證券中的價值分析、住宅貸款流程及保險、房地產資產的債務融資、土地租賃權抵押貸款、混合資產投資組合中的房地產、房地產金融中的職業(yè)道德和欺詐及房地產金融中的代理問題等。本書舉例生動，闡述清晰，將金融經濟學的理論與房地產金融實際恰當?shù)芈?lián)系起來，讀后可使人獲益良多。