最新管理調(diào)研報(bào)告范文(物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告)

最新管理調(diào)研報(bào)告范文

最新管理調(diào)研報(bào)告范文

隨著個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，大家逐漸認(rèn)識(shí)到報(bào)告的重要性，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。你還在對(duì)寫報(bào)告感到一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的最新管理調(diào)研報(bào)告范文，希望對(duì)大家有所幫助。

管理調(diào)研報(bào)告1

我們通過成本核算，可以計(jì)算出產(chǎn)品實(shí)際成本，可以作為生產(chǎn)耗費(fèi)的補(bǔ)償尺度，可以確定企業(yè)盈利的依據(jù)，便于有關(guān)部門制定產(chǎn)品價(jià)格和企業(yè)編制財(cái)務(wù)成本報(bào)表的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：企業(yè)管理、成本核算、對(duì)策。

一、調(diào)研目的：

反映和監(jiān)督各項(xiàng)消耗定額及成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，以便控制生產(chǎn)過程中人力、物力和財(cái)力的耗費(fèi)，從而做到增產(chǎn)節(jié)約、增收節(jié)支。

二、調(diào)研方法：

通過有關(guān)人士的介紹和網(wǎng)上查閱相關(guān)的資料文件檔案等方式，作了較為細(xì)致的調(diào)研

三、調(diào)研內(nèi)容：

（一）聯(lián)發(fā)集團(tuán)的成本核算的現(xiàn)狀

該公司屬于紡織品行業(yè)，紡織品行業(yè)的成本核算處理比較復(fù)雜，目前正常生產(chǎn)所領(lǐng)用的材料主要有兩種出庫類別，一是生產(chǎn)領(lǐng)用，二是加工領(lǐng)用，這兩種出庫類別的實(shí)質(zhì)是一樣的，也即這種方式所發(fā)出的材料，均將構(gòu)成產(chǎn)品成本的實(shí)體，發(fā)出的材料將全部記入當(dāng)期相應(yīng)的產(chǎn)品中。如果出庫類別混亂，或者在開單業(yè)務(wù)中亂用出庫類別，會(huì)使得成本材料的構(gòu)成不正確。在這種情況下，很多產(chǎn)品的成本算出來就未必是精確的，會(huì)給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。

（二）存在的問題

1、員工專業(yè)知識(shí)缺乏，缺少專職的成本核算人員。聯(lián)發(fā)集團(tuán)地處海安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，紡織員工大多為婦女，而她們對(duì)于成本核算的知識(shí)了解的并不是很深入，如果出庫類別混亂，或者在開單業(yè)務(wù)中亂用出庫類別，會(huì)使得成本材料的構(gòu)成不正確。在這種情況下，很多產(chǎn)品的成本算出來就未必是精確的。會(huì)給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。

2、員工在領(lǐng)用材料方面的串料情況。這在公司內(nèi)部是常有的事，如果這種現(xiàn)象做為生產(chǎn)人員沒有很好的管理與控制方法，成本的核算也會(huì)受到影響。由于生產(chǎn)的產(chǎn)品類型很多，而這個(gè)問題可能會(huì)導(dǎo)致核算產(chǎn)品的成本時(shí)候出現(xiàn)誤差。當(dāng)然由于中間半成品較多，成本核算處理也較多，也會(huì)對(duì)產(chǎn)品的核算造成一定的誤差。

3、計(jì)算出來的產(chǎn)品成本的準(zhǔn)確性不高。紡織品公司難免通常有委托加工的時(shí)候，每個(gè)公司做的都不同，每次來對(duì)賬的時(shí)間也不同，這給公司的賬造成一定的困擾。有些賬目的數(shù)字準(zhǔn)確度不高。

4、浪費(fèi)情況較嚴(yán)重，成本得不到控制。由于地理位置的因素，集團(tuán)靠近農(nóng)村，員工的瑣事較多，而因此帶來的浪費(fèi)較嚴(yán)重，機(jī)器不能及時(shí)的利用，由于交通不便而帶來廢品損失、停工損失較多。

（三）解決問題的方法及對(duì)策

成本核算不僅是財(cái)務(wù)部門的.事情，而是包括生產(chǎn)管理、采購與銷售各部門的事情。一是成本核算需要生產(chǎn)車間、技術(shù)部門、采購部門、銷售部門等多部門的配合；二是計(jì)算出的成本是否合理有價(jià)值，不但需要財(cái)務(wù)部門的不斷改善和時(shí)間的印證，還需要生產(chǎn)、技術(shù)等部門提供數(shù)據(jù)及客觀的評(píng)價(jià)，讓生產(chǎn)等部門對(duì)自己計(jì)算出的結(jié)果做個(gè)論證等，是有必要的。僅靠財(cái)務(wù)部門獨(dú)立思考有時(shí)難以發(fā)現(xiàn)問題。但要注意在實(shí)際中，財(cái)務(wù)部門和其它部門檢查的角度或指標(biāo)多有不同，這也是容易產(chǎn)生差異的原因。

倉庫的設(shè)置應(yīng)該更加嚴(yán)謹(jǐn)一點(diǎn)，不能混在一起。出庫的材料，是用來自己加工生產(chǎn)，還是外加工的，應(yīng)該寫清楚。這些都應(yīng)該及時(shí)做好記錄，以便會(huì)計(jì)做賬。一種產(chǎn)品成本的核算，需要多方面，材料這塊很重要，如果要求準(zhǔn)確度高，那么應(yīng)該要做好其中的記錄，并且審核人員要及時(shí)審核，審核精確度要高。個(gè)人認(rèn)為，要能正確并高效地完成成本的核算工作，首先要對(duì)整個(gè)物料的流程有很清晰的思路，每個(gè)材料可以去生產(chǎn)什么產(chǎn)品，每個(gè)產(chǎn)品又可能要用到哪些材料。然后是對(duì)一些細(xì)節(jié)性的情況要了解，如果一個(gè)企業(yè)在管理上的需要較高，這種細(xì)節(jié)性的東西更不能馬虎，因?yàn)槿魏我粋€(gè)細(xì)小的東西，是構(gòu)成成本的基石，不注意到它們的存在，那整體的成本在核算中就會(huì)碰到麻煩，比如使工作停滯。

財(cái)會(huì)主員自身加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的了解，以便在核算處理上盡可以減少這種核算中的差異。首先供應(yīng)商的貨物到達(dá)本公司后要先進(jìn)入點(diǎn)收倉，并由相關(guān)人員進(jìn)行來料檢驗(yàn)，在未經(jīng)驗(yàn)收前，是不做為采購入庫的賬務(wù)處理的，材料只做為代管處理。一旦驗(yàn)收，相關(guān)外購材料轉(zhuǎn)入到相關(guān)廠部的相關(guān)倉庫（產(chǎn)品的大部分材料均由公司購入但放置于各廠部由廠部代管，這主要是為方便生產(chǎn)領(lǐng)用）。

成本處理完全是建立在單據(jù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，一個(gè)管理不健全的企業(yè)，很難會(huì)有合理準(zhǔn)確的生產(chǎn)材料耗用單據(jù)，沒有這些基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)資料，成本的核算只能是很粗略的。成本算得越細(xì)，越全面，越需要有完整的單據(jù)流程，單據(jù)所記載的事項(xiàng)要完整、準(zhǔn)確。

管理調(diào)研報(bào)告2

根據(jù)市煙草專賣局《關(guān)于開展20xx年專賣管理及法規(guī)工作調(diào)研的通知》要求，結(jié)合煙草專賣局專賣管理工作現(xiàn)狀和筆者所在崗位工作實(shí)際，圍繞當(dāng)前專賣管理、法規(guī)工作中存在的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行了深入討論，特別是圍繞近年卷煙外流及查處問題的情況及對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題整改落實(shí)情況，查找解決問題的方法和舉措，開展了“如何建立有效的整改機(jī)制，防止發(fā)現(xiàn)的問題重復(fù)發(fā)生”的課題調(diào)研活動(dòng)，同時(shí)現(xiàn)將調(diào)研情況闡述如下：

一、什么是卷煙外流現(xiàn)象

一直以來，嚴(yán)防卷煙外流這是專賣內(nèi)管工作的重點(diǎn)。然而，總有一些零售戶在面對(duì)給予適當(dāng)差價(jià)的“好處費(fèi)”時(shí)經(jīng)不住誘惑，采取錯(cuò)誤的方式，為了一些蠅頭小利把卷煙出售給上門收購的卷煙大戶，更有甚者通過為大戶代訂卷煙的方式謀取利益。而精明的違法大戶更是通過這類方式囤積“差價(jià)煙”，暗中將這些卷煙倒賣至外地以賺取高額利潤(rùn)，從而導(dǎo)致了卷煙外流現(xiàn)象的發(fā)生。

二、卷煙外流出現(xiàn)的原因剖析

為什么會(huì)出現(xiàn)卷煙外流現(xiàn)象？歸根到底，這種現(xiàn)象事實(shí)上是由三方面因素造成的，包括客戶受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，煙草公司的營銷政策不全，客戶經(jīng)理的管理松懈，雖是市場(chǎng)環(huán)境自然形成，應(yīng)該說，三方都有一定責(zé)任。

原因之一，經(jīng)營利益驅(qū)使?？蛻糸_店，經(jīng)營卷煙目的就是賺錢，憑借資金賺取差價(jià)，天經(jīng)地義，客戶自認(rèn)為合情合理，并沒有觸犯法律。既然煙草公司開門做生意，限量政策下能報(bào)這么多煙，就沒理由不讓其訂貨，況且沒有一家店不整條銷售的，這種現(xiàn)象是普遍存在的。

原因之二，限量政策不全。煙草公司放量，有些品種卷煙限量多少條，部分煙店有了可乘之機(jī)，無怪乎個(gè)別品種銷量急劇飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出部分零售戶實(shí)際購賣力。近來卷煙外流被查處使很多公司上下紛紛展開專項(xiàng)行動(dòng)，整頓卷煙外流之風(fēng)，當(dāng)然亡羊補(bǔ)牢猶未晚，但我們應(yīng)該檢討一下，不能漏哪補(bǔ)哪，要未雨綢繆，防患于未然。

原因之三，經(jīng)營監(jiān)管不力。對(duì)客戶經(jīng)理本人而言，客戶各式各樣，憑個(gè)人力量當(dāng)然有不全之處。讓客戶少報(bào)點(diǎn)，敏感品種報(bào)5條或10條之內(nèi)，其實(shí)客戶經(jīng)理也明白，個(gè)別店即使一次訂貨只訂20條，也不全是自己銷售的，況且客戶經(jīng)理不可能把所有有出口苗頭的煙店都降為小戶。

三、防止卷煙外流的對(duì)策與思路

（一）加強(qiáng)宣傳，進(jìn)一步營造執(zhí)法環(huán)境。

堅(jiān)持打擊宣傳同步走的方針，以卷煙外流危害為切入點(diǎn)，以重大法治宣傳日為契機(jī)，借助于網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)刊等現(xiàn)代傳媒工具，爭(zhēng)取社會(huì)對(duì)打擊卷煙外流的支持，充分發(fā)揮全國卷煙打假舉報(bào)電話“12313”的功能作用，營造良好的煙草專賣執(zhí)法環(huán)境。大力宣傳法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)則，專管員走訪過程中，應(yīng)反復(fù)想零售戶宣傳，讓宣傳的內(nèi)容家喻戶曉。

（二）樹立觀念，強(qiáng)化監(jiān)管意識(shí)

進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，認(rèn)清嚴(yán)防卷煙外流工作面臨的形勢(shì)，牢固樹立長(zhǎng)期作戰(zhàn)的思想，始終保持卷煙打假的高壓態(tài)勢(shì)，深入探討應(yīng)對(duì)新形勢(shì)和新問題的措施。

牢記國家法律賦予的使命，在嚴(yán)防卷煙外流中突破以往的舊框框、舊思路，轉(zhuǎn)變思路，強(qiáng)化案件經(jīng)營意識(shí)，樹立長(zhǎng)期作戰(zhàn)思想，消除急于求成、急功近利的思想傾向，不斷提高經(jīng)營案件的工作能力和水平。

對(duì)營銷、配送、煙葉等部門，從關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管。做好專賣內(nèi)部日常監(jiān)管工作：首先要堅(jiān)定敢管、愿管和善于管的思想認(rèn)識(shí)，解決做好內(nèi)管工作的思想意識(shí)問題，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識(shí)到開展內(nèi)部監(jiān)管的重要性；其次，要運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，利用科學(xué)的邏輯思維推理方法查找問題；再次，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的細(xì)小問題、不規(guī)范經(jīng)營的苗頭，要認(rèn)真分析，多方調(diào)查取證，查找問題根源，追究責(zé)任到人，整改落實(shí)到位，將問題解決在萌芽狀態(tài)。

（三）明察秋毫，定量類別設(shè)定要合理

把卷煙出售給上門收購的卷煙大戶和為他人代訂卷煙現(xiàn)象的產(chǎn)生，有一部分原因是定量類別設(shè)定不合理。在日常市場(chǎng)走訪中，市場(chǎng)管理員要加強(qiáng)對(duì)零售客戶經(jīng)營能力、經(jīng)營規(guī)模的了解，如果發(fā)現(xiàn)定量類別設(shè)定與該零售戶實(shí)際經(jīng)營能力明顯不相符的，應(yīng)當(dāng)會(huì)同客戶經(jīng)理，對(duì)該零售戶重新進(jìn)行合理定量類別設(shè)定。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管

對(duì)卷煙外流的現(xiàn)象的監(jiān)管，把功夫下在進(jìn)貨和零售環(huán)節(jié)的雙重監(jiān)管上，以零售戶本身為突破口，讓他們?cè)谒枷胗^念上形成轉(zhuǎn)變，讓“唯利是圖”的零售戶不賺這幾個(gè)錢，才能對(duì)零售環(huán)節(jié)的真煙外流起到較好的防堵作用。

各專賣管理所每周對(duì)轄區(qū)重點(diǎn)關(guān)注卷煙零售戶進(jìn)行檢查，對(duì)涉嫌存在代訂嫌疑的零售戶查明情況，上報(bào)內(nèi)管辦。要求各所每周從本轄區(qū)的違法戶、經(jīng)營大戶和卷煙銷售異?？蛻糁泻Y選部分零售戶進(jìn)行涉嫌代訂嫌疑的核查，從而達(dá)到對(duì)鎖定涉嫌收購?fù)饬骶頍熤攸c(diǎn)監(jiān)管品牌的監(jiān)管。

總之，嚴(yán)防卷煙外流以及卷煙打假形勢(shì)依然嚴(yán)峻，任務(wù)依然艱巨，要進(jìn)一步貫徹國家局打假工作要求，增強(qiáng)守土有責(zé)的責(zé)任意識(shí)，圍繞卷煙外流工作繼續(xù)采取標(biāo)本兼治的方針，從煙草公司、客戶經(jīng)理和經(jīng)銷客戶幾個(gè)方面，建立起長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)行綜合治理，努力把卷煙外流活動(dòng)遏制到最低程度，直至完全消除，維護(hù)國家和消費(fèi)者的利益。

管理調(diào)研報(bào)告3

根據(jù)賓館的經(jīng)營發(fā)展趨勢(shì)以及同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)狀，通過賓館組織的培訓(xùn)授課內(nèi)容，采供部全體員工集思廣益，深入分析賓館經(jīng)營項(xiàng)目中存在的問題，認(rèn)為在今后的經(jīng)營管理中要做到以下幾個(gè)方面：

一、嚴(yán)格落實(shí)規(guī)章制度。

根據(jù)賓館今年即將出臺(tái)的新版規(guī)章制度中的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、流程。在今后的日常工作中嚴(yán)格抓落實(shí)，用制度來規(guī)范一日的工作秩序。強(qiáng)化制度執(zhí)行力，從儀表儀容、禮節(jié)禮貌、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量上下功夫，牢固建立為一線服務(wù)的思想意識(shí)，保障一線工作中必備物品的及時(shí)性及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合要求。

二、加大對(duì)外銷售力度。

銷售的任務(wù)主要是由賓館的銷售部去完成，我們的客源主要分為局辦會(huì)議、商務(wù)客源、中介客源、旅游團(tuán)體、公司會(huì)議團(tuán)體、上門散客六大類。賓館全體員工可根據(jù)以上六種客源的分類加大自身銷售能力，積極想辦法為賓館聯(lián)系團(tuán)隊(duì)會(huì)議、散客入住、婚宴用房、用餐。銷售部可建立賓館內(nèi)部員工銷售檔案，年底進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，根據(jù)員工的銷售量進(jìn)行統(tǒng)一考核。

三、加強(qiáng)節(jié)能降耗管理。

教育培養(yǎng)員工的節(jié)約意識(shí)，在一日工作中認(rèn)真履職。牢固樹立“點(diǎn)點(diǎn)滴滴降成本，分分秒秒增效益”的節(jié)能意識(shí)。

1、有必要成立節(jié)能委員會(huì)，設(shè)立專職部門為節(jié)能管理辦公室，具體負(fù)責(zé)賓館所有節(jié)能降耗工作的全面開展，并督導(dǎo)節(jié)能工作的實(shí)施。

2、制定嚴(yán)格的節(jié)能降耗實(shí)施細(xì)則，諸如人走燈關(guān)、水關(guān)、空調(diào)關(guān)、電腦關(guān)等這樣的“一走四關(guān)”措施，對(duì)于能源設(shè)備使用進(jìn)行能源設(shè)備所屬區(qū)域部門管理的原則，即能耗設(shè)備在哪個(gè)區(qū)域放置就由這個(gè)區(qū)域的管理部門負(fù)責(zé)節(jié)能管理，使節(jié)能降耗工作責(zé)任到部門，同時(shí)要求各部門設(shè)立專職節(jié)能降耗管理員，責(zé)任到人，使賓館內(nèi)的所有員工都行動(dòng)起來，在全賓館建立起來全員節(jié)能意識(shí)。

3、定期實(shí)施召開節(jié)能降耗例會(huì)制度，與賓館的經(jīng)營成本分析結(jié)合起來，對(duì)賓館的每月能耗使用情況進(jìn)行通報(bào)，由節(jié)能管理辦公室對(duì)本月的實(shí)際能耗消耗量進(jìn)行分析，同時(shí)由節(jié)能管理辦公室每月對(duì)賓館內(nèi)所有區(qū)域進(jìn)行節(jié)能檢查，并對(duì)節(jié)能降耗違規(guī)的檢查情結(jié)果予以通報(bào)和處罰，嚴(yán)格約束員工在工作中使用能耗的行為。

4、對(duì)賓館夏季和冬季內(nèi)部室溫作出明確規(guī)定，對(duì)賓館自身可控的辦公及公共區(qū)域溫度要求夏季不能低于26℃，冬季不能高于20℃。在全面貫徹國家節(jié)能降耗的政策方面從賓館內(nèi)部以制度為保證，堅(jiān)持在不降低對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下降低能耗的使用。

5、合理使用水電及辦公設(shè)備，提倡無紙化辦公，盡量使用電子文件，減少紙張用量。正確使用、操作辦公設(shè)備，嚴(yán)禁違規(guī)操作，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修，定期對(duì)辦公設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)延長(zhǎng)使用壽命。

四、加大部門內(nèi)部管理。

1、積極支持一線部門的經(jīng)營工作，對(duì)他們所需的物資，實(shí)行上門服務(wù)，采購前主動(dòng)詢問使用部門的意見、要求，然后及時(shí)采買到位。虛心向各部門吸收使用過程中的建議，從而提高采購人員的自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，防止盲目采購，二次采購，提高了采購的工作效率，降低采購成本。

2、可以采取網(wǎng)絡(luò)購物的方式進(jìn)行采買，但在采買前要充分了解目前市場(chǎng)上相關(guān)物品的價(jià)格、質(zhì)量、款式，做到標(biāo)準(zhǔn)要高、質(zhì)量要好、價(jià)格要低。嚴(yán)格執(zhí)行物品采購的申購、簽批、詢價(jià)、采購、驗(yàn)收程序，確保購進(jìn)貨物質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

3、對(duì)于賓館庫存的物資要常分類、常整理，了解庫存情況，減少積壓。做到不脫節(jié)供應(yīng)，降低成本積壓。

五、建議增加經(jīng)營項(xiàng)目。

賓館要采取以客房、餐廳為主，多種經(jīng)營并存的方式。

1、如：在目前餅子市場(chǎng)銷售比較良好，經(jīng)常出現(xiàn)銷售一空現(xiàn)象的前提下，可以采取電話預(yù)定，增大銷售量，同時(shí)增加鮮食、半成品、盒飯等經(jīng)營項(xiàng)目，擴(kuò)大經(jīng)營收入。

2、積極籌備賓館管理公司的前期工作，盡快正式運(yùn)行，多舉辦一些培訓(xùn)會(huì)議，滿足賓館住房、會(huì)議室、用餐等接待收入。

六、加大宣傳力度。

建議賓館繼續(xù)與太原廣播電視報(bào)的廣告合作，同時(shí)可以增加收音廣播及出租車LED屏宣傳效應(yīng)，做會(huì)議接待、婚宴市場(chǎng)的廣告。定期在街邊發(fā)放宣傳用品，如：夏天可以把賓館經(jīng)營內(nèi)容的圖片、服務(wù)項(xiàng)目、價(jià)格印制成小扇子，在街邊免費(fèi)發(fā)放。擴(kuò)大賓館的知名度。定期搞公益活動(dòng)，如：刷樹、清理路邊小廣告、清洗公交車站等公益項(xiàng)目，在周邊市場(chǎng)增加影響力。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

隨著人們自身素質(zhì)提升，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，報(bào)告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。一聽到寫報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編整理的物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題，亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決。

一、基本現(xiàn)狀

截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬平方米。

二、小區(qū)管理存在的問題

通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

（一）準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的.主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。

（四）業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

（五）宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。

三、對(duì)策和建議

農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

（一）積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

（二）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在2—3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

（四）強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難?？梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1—2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

（五）強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

（六）加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理；對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。